No agronegócio brasileiro, ativos como armazéns, unidades industriais e estruturas logísticas costumam ser avaliados a partir de critérios objetivos, como localização, capacidade instalada e valor patrimonial. Em um setor marcado pela relevância estratégica da produção de grãos e pela necessidade constante de escoamento, essas estruturas são frequentemente percebidas como investimentos naturalmente atrativos. Contudo, a prática recente tem demonstrado que essa análise, quando limitada a esses fatores, pode conduzir a decisões incompletas ou economicamente distorcidas.
A existência física de um ativo e sua regularidade formal não significam, necessariamente, viabilidade econômica no cenário atual. Muitas unidades foram concebidas em ciclos anteriores do agronegócio, sob padrões técnicos e regulatórios menos rigorosos. Com o avanço das exigências de segurança, meio ambiente e organização do trabalho, essas estruturas passaram a demandar investimentos relevantes para se manterem operacionais. O valor de aquisição, portanto, representa apenas uma fração do custo total envolvido na operação do ativo.
Nos últimos anos, a intensificação da fiscalização e a elevação dos padrões regulatórios alteraram significativamente o ambiente de negócios do setor. Adequações estruturais, modernização de equipamentos, revisão de layouts operacionais e implementação de protocolos mais rígidos de segurança passaram a ser condições indispensáveis para a continuidade das atividades. Esses fatores impactam diretamente o capital necessário após a aquisição e, muitas vezes, não estão refletidos no preço inicialmente apresentado ao mercado.
Essa realidade tem provocado uma reavaliação silenciosa de oportunidades que, à primeira vista, parecem atrativas. Ativos localizados em regiões estratégicas permanecem longos períodos disponíveis, não por falta de interesse de players do mercado, mas porque o custo de adaptação e conformidade reduz de forma significativa a atratividade econômica do investimento. Em determinados casos, o montante exigido para atualização da estrutura pode superar, em médio prazo, o próprio valor do ativo, esvaziando a lógica financeira da operação.
Esse cenário explica por que decisões empresariais têm se tornado cada vez mais cautelosas. Empresas e investidores passaram a considerar, com maior peso, não apenas o potencial produtivo ou logístico, mas também a capacidade de o ativo se adaptar às exigências atuais sem comprometer a sustentabilidade econômica do negócio. Em muitos casos, a preferência recai sobre estruturas mais recentes ou projetos concebidos já sob parâmetros contemporâneos, mesmo que isso implique um investimento inicial mais elevado.
Diante desse contexto, soluções passam menos pela simples aquisição de ativos e mais por uma leitura integrada do cenário. Reprecificação, reestruturação operacional, negociação de prazos para adequações e até a postergação de investimentos tornaram-se alternativas recorrentes, garantindo segurança jurídica dos ativos e da atividade econômica exercida. Em um ambiente cada vez mais regulado e competitivo, compreender o custo oculto dos ativos deixou de ser um diferencial e passou a ser condição essencial para decisões empresariais responsáveis e sustentáveis.
Artur Malheiros é advogado.
