O efetivo atraso na entrega do imóvel com prazo definido estabelecido em contrato com a construtora, obtido através de financiamento pela instituição financeira que libera recursos para a execução do programa do governo federal Minha Casa Minha é razão suficiente para uma demanda judicial.
O atraso injustificado para a entrega do imóvel traz inúmeras consequências, a exemplo da cobrança de parcelas denominadas de “juros de obra” ou “taxa de obra” que são encargos do contrato de financiamento celebrado com o agente financiador do imóvel, e por eles cobrados. Uma vez inadimplidos, levam a inscrição do nome do adquirente nos cadastros restritivos ao crédito.
Outra situação que justifica o ajuizamento da ação é o fato do adquirente continuar pagando alugueres pelo período em que o imóvel adquirido já deveria ter sido entregue, ou mesmo ter deixado de auferir renda com o mesmo em razão de não ter sido entregue no prazo estipulado em contrato.
Mas afinal, qual é a jurisdição competente para o trâmite desta ação? Em breve pesquisa do assunto em nossa justiça estadual, encontramos inúmeras decisões com o entendimento que a mesma não possui competência jurisdicional em razão da formação do litisconsórcio passivo necessário, diante da necessidade do agente financiador figurar como parte no processo.
Os juízes singulares do nosso Juizado Especial têm se manifestado pela necessidade da instituição financeira como litisconsórcio passivo, pois as “taxas de evolução de obra” ou “juros de obra” são pagas a esta, inclusive os apontamentos em cadastros restritivos decorrem da inadimplência desta obrigação, e o atraso na entrega do imóvel comercializado teve o beneplácito do agente financeiro.
Em consequência, é reconhecida a incompetência jurisdicional do Juizado Especial Estadual para o prosseguimento da ação, impondo a sua extinção sem julgamento do mérito conforme comando legal.
Este entendimento também vem sendo perfilhado pela turma revisora, reconhecendo a necessidade do agente financeiro integrar o polo passivo das ações, circunstância que atrai a legitimidade passiva ao autorizar o atraso na construção e entrega do imóvel.
Por outro lado, as mais recentes decisões proferidas pelos juízos de competência federal, localiza-se facilmente entendimento diverso, sob o argumento de que o atraso na entrega do imóvel decorre de ato exclusivo da construtora, cabendo ao agente financiador apenas o papel de liberar recursos financeiros contratados de acordo com a evolução da obra.
Esta posição resulta também na extinção do processo, ante a incompetência da Justiça Federal para conhecer e julgar o conflito, ao reconhecer que a demanda deva ser apreciada na justiça comum em razão de que a construtora não figura dentre as pessoas jurídicas elencadas no art. 109 da Constituição Federal.
Observadas as peculiaridades de cada pretensão deduzida em juízo, estando presentes a restituição de valores referente a juros de obra e despesas com aluguéis competentes será a nossa Justiça Estadual, posto que os prejuízos que se visa reparação decorrem unicamente da demora na entrega do imóvel adquirido.
No entanto, se o objeto da lide consistir também em suspensão de cobranças, exclusão de apontamentos de débitos relativos aos encargos do contrato de financiamento do imóvel, pertinente seria o trâmite do processo na Justiça Federal.
De qualquer forma, estas situações já foram colocadas à apreciação e estamos aguardando o julgamento do conflito negativo de competência, recentemente instaurado. Nos cabe aguardar.
Maria José Leão - Advogada Especialista em Processo Civil e Cível. Mattiuzo Mello Oliveira e Montenegro
