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Opinião Sábado, 04 de Abril de 2020, 14:18 - A | A

04 de Abril de 2020, 14h:18 - A | A

Opinião /

Contratos de Locação com Shopping Center em tempos de pandemia

O sacrifício deve ser coletivo para que, dentro da razoabilidade, conservemos os negócios jurídicos. A tomada de decisões que sejam extremas neste momento, podem contribuir para o colapso do sistema econômico



A maior parte dos Shoppings no Brasil estão de portas fechadas desde meados de março. Essa medida decorre de inúmeros decretos Municipais e Estaduais, que suspenderam temporariamente o funcionamento de muitos estabelecimentos empresariais, que, e determina o fechamento do comércio, especialmente, de ambientes fechados, a fim de evitar aglomerações de pessoas e prevenir a expansão do coronavírus, o que, tem sido corroborado pelo Poder Judiciário quando demandado.  

Veja que os atos normativos e, a suspensão temporária das atividades dos Shoppings implica na inacessibilidade à população, que, por sua vez, por recomendação da Organização Mundial de Saúde (OMS), deve buscar o isolamento social!  

Contudo, sem olvidar os esforços empreendidos para a minimização dos impactos decorrentes das medidas impostas na tentativa de conter o avanço do novo coronavírus (COVID-19), necessário se faz observar as peculiaridades do caso dos lojistas que foram afetados de forma substancial, com a diminuição drástica de suas receitas e faturamento.  

Veja que, da medida em questão/fechamento dos Shoppings Centers, surge uma imensa preocupação por parte dos empresários lojistas, qual seja: com a paralisação das atividades de venda e aferição de renda, como fazer frente aos custos da empresa, de fornecedor, mercadorias, folha de pagamento, impostos e etc? E mais, diante do fechamento das portas dos Shoppings, os empresários lojistas sentirão de forma mais acentuada o peso do custo da locação, fundo promocional ou de propaganda e condomínio?  

Acerca das despesas de fornecimento, mercadorias, folha de pagamento e impostos, é certo que os empresários lojistas, nas relações privadas, deverão desenvolver habilidades de negociação e composição, a fim de flexibilizar as relações contratuais outrora estabelecidas e, com isso fazer valer a máxima de que todos na cadeia comercial suportarão, na sua medida, o inevitável prejuízo.  

Nas relações públicas – imposto, por exemplo – os Governos Estaduais e Federais estão cuidando de lançar medidas e regramentos de adiamento, redução e suspensão dos impostos, notadamente quanto ao ICMS e aos optantes do SIMPLES Nacional, dentre outros que foram prorrogados nos últimos dias.  

Agora, quanto aos custos de locação, fundo de propaganda e condomínio perante os Shoppings Centers, a partir da edição dos decretos municipais e estaduais determinando-se o fechamento dos estabelecimentos comerciais, para conter a disseminação do novo coronavírus, os empresários lojistas passaram a conviver com a angústia de, apesar de estar em inatividade, sem renda e faturamento, ser compelidos, por força contratual, de honrar as despesas do aluguel e condomínio com os Shoppings, o que, fatalmente, os levará a um estado de insolvência.  

Isso porque, com o fechamento total dos Shoppings e/ou a redução do horário de funcionamento, por recomendação das autoridades públicas, os empresários lojistas deixaram de exercer suas atividades de comercialização ou prestação de serviços na sua máxima força, prejudicando, sobremaneira, os proveitos econômicos decorrentes.  

Nesse cenário, é que a rigidez da pactuação, conforme preconizado pelo pacta sunt servanda, destoa da realidade apresentada, que, a toda evidência, força a relativização das cláusulas contratuais, a fim de conciliar todos os interesses em jogo, preservando as atividades econômicas dos atores envolvidos.  

A par disso, em 23 de março de 2020, a ALSHOP (Associação Brasileiras de Lojistas de Shopping) emitiu comunicado, dando conta das seguintes medidas: a) que o aluguel relativo ao mês de março será cobrado posteriormente e de forma proporcional e negociada; b) que não haverá cobrança de aluguel durante o tempo em que os shoppings estiverem fechados, c) que as cobranças do condomínio serão flexibilizadas e reduzidas; d) que o fundo de promoção será negociado com cada empreendimento, com possibilidade de se reduzir até 90% desse fundo temporariamente.  

Entretanto, sobre isso e, em posição não tão semelhante, a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), em 24 de março de 2020, esclareceu que a cobrança do aluguel seja postergada durante o período de crise e fechamento das portas. Ou seja, não se trata aqui de uma isenção da obrigação locatícia, mas sim de um adiamento do respectivo pagamento.  

Nesse cenário, a preocupação insiste em atormentar o empresário lojista que,  além de ter que fazer verdadeiro malabarismo para honrar as obrigações de fornecedor, mercadorias, folha de pagamento e imposto, terá que tratar um passivo, ainda incalculável, decorrente do contrato locatício, sobre o que à luz da teoria da imprevisão, caso fortuito ou força maior e razoabilidade, a revisão será inafastável, devendo, pois, a isenção, deságio, carência e o alongamento, ser (sugere-se!) medidas de ordem!!!  

Note-se que os custos de aluguel mensal, fundo de promoção/propaganda e condomínio, ora em discussão, constituem o Custo da Ocupação que os empresários lojistas precisam suportar junto aos Shoppings Centers, na sua maioria, em patamares bastante onerosos, em época de vendas fortes! O que, pois, na presente e atual circunstância, de fechamento dos estabelecimentos em razão da pandemia decorrente do Coronavírus, recomenda-se não supere o percentual de 5% (cinco por cento) do valor bruto das vendas, sob pena de iminente risco de ruína econômica da atividade.  

Agora, nessa época em que os empresários lojistas encontram-se impossibilitados de auferir rendimentos, é bem provável que a readequação e equalização dos custos de ocupação e, aqui, tratando-se do aluguel, fundo de promoção e propaganda e condomínio, não seja o suficiente para a sobrevivência do empresário lojista, razão pela qual demais outras ferramentas de negociação deverão ser lançadas nesse momento excepcional, tais como a isenção ou desconto, o alongamento e, sobretudo, a carência, consistente no estabelecimento de um prazo, após a retomada das atividades, para o início dos pagamentos, suficiente para o restabelecimento dos proveitos econômicos da atividade e, à superação da crise econômica gerada em consequência da paralisação, de forma a manter o equilíbrio econômico financeiro dos contratos.  

É necessário compreender que estamos vivendo algo que nunca imaginamos, de modo que caminhamos para uma recessão econômica global e, só conseguiremos passar por esta tempestade, se tivermos a compreensão que o problema é comum, que estamos do mesmo lado, e por isso, temos que buscar o mesmo caminho. O sacrifício deve ser coletivo para que, dentro da razoabilidade, conservemos os negócios jurídicos. A tomada de decisões que sejam extremas neste momento, podem contribuir para o colapso do sistema econômico.  

Por fim, verifica-se recomendável que as partes ajam com cautela e bom senso a fim de buscar uma negociação relativizada, pautada na boa-fé, mediação e diálogo, de modo a mitigar os efeitos da crise financeira, causada pelo avanço da pandemia da Covid-19 e, conseqüentemente, viabilizar a continuidade das operações comerciais. E, exaurida todas as tentativas de composição, resta socorrer-se ao Poder Judiciário que tem atuado com celeridade e distinta sensibilidade.    

Emília Vilela, Sócia Advogada do escritório Oliveira Castro Advogados, inscrita na OAB/MT 13.206, Professora de Direito Empresarial, Especialista em Direito Processual Civil.  

Bruno Oliveira Castro, Sócio Advogado do escritório Oliveira Castro Advogados, especialista em Direito Empresarial pela UFMT, Doutorando em Direito pela UMSA, com curso de extensão em Insolvência pelo Bankruptcy Program da California Western School of Law, San Diego, USA. Curso de Insolvência em Direito Comparado pela Università degli Studi di Roma Tor Vergata. Professor Visitante de Direito Empresarial em Curso de Extensão e Pós Graduação de Falência e Recuperação de Empresas da PUC/SP e FADISP/SP, Professor Convidado da Especialização de Direito Empresarial e Tributário do MACKENZIE/SP, da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo, dentre outras Universidades e Escolas da Magistratura. Membro do Grupo de Trabalho do Senado Federal que trata da Reforma do Código Comercial Brasileiro (PLS 487/2013). Co autor do livro “Lei de Recuperação de Empresas e Falências interpretada artigo por artigo” editora Booklaw, dentre outros.